Il rendimento del Treasury Usa a dieci anni è arrivato a un soffio dal 5%, mentre il costo del debito pubblico sale in gran parte delle economie avanzate. Il rendimento medio decennale dei paesi più industrializzati, il G7, è salito al 4,28%, un livello che non si vedeva dalla metà del 2008. In questo scenario, scrive Money.it in un’analisi pubblicata ieri, il mattone potrebbe reggere il confronto con i BTP nei prossimi tre anni.

Chi ha comprato titoli di Stato italiani negli anni dei tassi a zero rischia di sottovalutare un problema tecnico. La cedola non coincide con il rendimento effettivo: quest’ultimo comprende anche la variazione del prezzo del titolo sul mercato secondario. Quando i tassi salgono, i titoli vecchi con cedole basse valgono meno, perché le nuove emissioni pagano di più. Chi ha ancora in portafoglio quei BTP, acquistati quando i tassi erano fermi vicino allo zero, può trovarsi con un calo di valore che il flusso della cedola da solo non basta a colmare.

A questo si somma il rischio legato ai conti pubblici italiani. Il debito, rapportato al PIL, resta tra i più alti tra i paesi che condividono la moneta unica: uno scivolone sulla credibilità fiscale potrebbe far crescere il differenziale tra i titoli italiani e quelli tedeschi, il Bund. Un divario in aumento fa scendere il prezzo di chi ha già BTP in cassaforte, e riduce ulteriormente il loro rendimento complessivo.

Gli immobili, spiega Money.it, generano invece due flussi distinti: gli affitti e l’aumento di valore dell’immobile nel tempo. Nelle grandi città italiane, gli affitti renderebbero al lordo dal 4% al 6% l’anno. Sommandoci un incremento di valore prudente, stimabile tra l’1% e il 2% ogni dodici mesi, il rendimento nominale complessivo di un immobile arriva a una forchetta compresa tra il 5% e l’8%: è la somma dei due estremi, non una media. È un dato lordo, prima di spese di gestione, tasse sugli affitti e periodi di sfitto tra un inquilino e l’altro, quindi il numero finale netto scende. Resta comunque un ordine di grandezza che i BTP, tassati al 12,5% sulla cedola e poi da ridurre per il caro vita per arrivare al ritorno reale, faticano a eguagliare quando comprati a cedole basse.

Il confronto ha però un limite che va detto con chiarezza. Il rendimento di un BTP è liquido e nominalmente certo fino alla scadenza, salvo default dello Stato. Quello di un immobile è illiquido, variabile da zona a zona, esposto a costi di manutenzione ricorrenti e a un fisco che cambia a seconda del tipo di contratto e della situazione patrimoniale di chi possiede la casa. Nessuno dei due asset è oggettivamente superiore in astratto.

Sui numeri, comunque, qualcosa emerge. Se si guarda a un triennio, con i tassi reali ancora distanti dal loro punto di equilibrio storico, un immobile ben posizionato in una città con domanda abitativa alta potrebbe rendere di più, al netto, di un BTP comprato con una cedola bassa prima del 2022. Non vale per ogni immobile né per ogni BTP: dipende dalla cedola di partenza, dalla zona e dal prezzo di acquisto.

Chi ha in portafoglio BTP con cedole sotto il 2% dovrebbe calcolare il rendimento reale netto effettivo prima di rinnovarli alla scadenza, mettendolo a confronto con un investimento immobiliare nella propria zona prima di scegliere dove parcheggiare la prossima liquidità.

Dati e stime riportati da Money.it in un’analisi pubblicata mercoledì 16 settembre 2026.