Gli investitori hanno messo sul mattone italiano, tra gennaio e settembre, circa 10,6 miliardi. Il dato, calcolato dal Team Research di DILS e riportato da BeBeez, è il più alto per questi nove mesi da dieci anni e supera del 30% quello del 2025. Rispetto alla media del periodo negli ultimi dieci anni, il vantaggio è del 62%.

Da solo, il terzo trimestre vale circa 3,1 miliardi: sono cresciuti del 18% rispetto a un anno fa. Il record era arrivato nel secondo trimestre, e il ritmo non è crollato. A fine giugno il totale era di 7 miliardi (+28%), dopo i circa 10 miliardi del 2024 e i 12,8 del 2025.

C’è un confronto che rende l’idea. Il volume dei primi nove mesi ha già sorpassato la media di un intero anno nell’ultimo decennio, che è di 10,4 miliardi. DILS segnala anche che i fondi istituzionali americani sono tornati: la loro attività è la più alta dal 2022.

Retail, 2,9 miliardi: resta il comparto più grande, con il 27% del totale e un aumento del 29%. Nel solo terzo trimestre sono entrati circa 610 milioni, di cui 420 negli shopping center. Pesa soprattutto la vendita di tre centri commerciali in blocco, la transazione più ricca del trimestre.

Logistica: sfiora i 2 miliardi, con un balzo del 63% sul 2025 e dell’88% sulla media decennale. La domanda di spazi è ancora più forte. Gli operatori hanno occupato quasi 2,4 milioni di metri quadri (+41%), un massimo storico, e questo spinge i canoni: a Milano la fascia alta tocca 75 euro al metro quadro l’anno, a Roma e Bologna 73.

Hotel: il terzo trimestre ha portato circa 800 milioni, il triplo di un anno prima. Da inizio anno si arriva a 1,9 miliardi. Lombardia e Lazio raccolgono la quota più grande, mentre tra giugno e agosto le presenze turistiche hanno superato quota 276 milioni, un record secondo DILS.

Uffici: 1,4 miliardi nei nove mesi, +29%, ma ancora sotto la media decennale. A Milano gli affitti vanno male per un motivo preciso: mancano grandi spazi di qualità in centro. I metri quadri affittati sono 220 mila, il 22% in meno, e nelle zone centrali la quota di spazi sfitti sta poco sopra il 2%. A Roma l’andamento è opposto, con 108 mila metri quadri (+9%).

Il residenziale e gli immobili per affitto coprono quasi un miliardo, il 35% in più, e le residenze per studenti arrivano a circa 300 milioni (+49%). Le compravendite di case, però, arrivano solo fino a giugno: circa 381 mila, +2,1%. I prezzi nazionali sono saliti del 2,5%, a Roma del 3,1%, mentre a Milano sono rimasti fermi.

Il segmento che cresce più in fretta è quello degli asset alternativi, con circa 1,4 miliardi (+57%). I data center hanno raccolto 580 milioni, la sanità circa 280. I self storage hanno oltrepassato i 100 milioni per la prima volta.

DILS invita comunque alla prudenza per l’ultimo scorcio dell’anno. Il costo e la sicurezza delle forniture di energia, le tensioni geopolitiche e l’effetto dell’intelligenza artificiale sull’uso degli spazi preoccupano chi investe. Pesa anche l’ipotesi che i tassi tornino a salire: nel trimestre i rendimenti netti delle fasce alte di alcuni comparti sono già aumentati un po’.

Per chi ha in portafoglio fondi o titoli immobiliari quotati, nei prossimi mesi conta soprattutto la direzione dei tassi: un rialzo ridurrebbe il vantaggio di questi investimenti.

Dati del Team Research di DILS, riportati da BeBeez il 9 ottobre 2026.