Comprare un appartamento per metterlo a reddito continua a convincere i risparmiatori italiani, anche se un poco meno che nel 2024. Tra luglio e dicembre del 2025 gli acquisti fatti per finalità di investimento sono stati il 17,9% del totale delle compravendite, in calo dal 18,4% dello stesso periodo di un anno prima. Lo indicano gli analisti di Tecnocasa.

Il calo si spiega soprattutto con la frenata degli affitti brevi in molte grandi città. Le nuove regole sulle piattaforme di affitti turistici, insieme alla saturazione ormai raggiunta in alcuni quartieri del centro, hanno spinto molti proprietari alle prime armi a ripensare i propri progetti. Chi punta invece sull’affitto tradizionale trova ancora numeri interessanti.

Per un appartamento di due locali e circa 65 metri quadrati nelle grandi città, il rendimento lordo medio annuo oggi si ferma tra il 5,7% e il 5,8%. Tra le piazze principali, però, la classifica cambia parecchio da una città all’altra.

Genova guida con il 7,4% lordo l’anno, seguita da Palermo al 7,3%. Più staccate arrivano Verona con il 6,6% e Bari con il 6%. Napoli e Torino si fermano entrambe al 5,4%, Bologna al 5,2% e Roma al 5,1%. Chiudono la classifica Firenze, al 4,6%, e Milano, ultima con il 4,4%.

Il motivo è semplice: dove i prezzi di acquisto restano contenuti rispetto ai canoni di locazione, chi compra guadagna di più in proporzione. A Milano e Firenze succede l’opposto, il prezzo dell’immobile pesa di più sul rendimento percentuale, anche se qui gli investitori scommettono soprattutto sulla rivalutazione futura, non sull’affitto mensile.

Secondo l’analisi di Tecnocasa, chi investe privilegia tre tipi di zone. Primo, le aree vicine alle università, dove chi cerca stanze e piccoli appartamenti garantisce un mercato stabile indipendentemente dal ciclo economico. Secondo, i quartieri ben collegati con mezzi pubblici, negozi e scuole, una priorità cresciuta molto dal periodo dei lockdown in poi. Terzo, le zone toccate da progetti di riqualificazione urbana, dove i canoni tendono a salire nel tempo insieme al valore degli immobili.

A questi criteri si aggiungono i conti pratici: quanto pesa la rata del mutuo rispetto all’affitto atteso, se l’immobile può beneficiare della cedolare secca al posto della tassazione ordinaria, e quanto a lungo l’appartamento potrebbe restare sfitto tra un inquilino e l’altro. Un mese vuoto in una città a basso rendimento incide sui conti molto più che nelle piazze dove la domanda resta alta tutto l’anno.

Chi valuta oggi un acquisto a reddito dovrebbe partire dal rapporto tra prezzo al metro quadro e canone medio della zona, non dal solo nome della città. È quel numero, più della fama del quartiere, a decidere se l’investimento si ripaga in dieci anni o in venti.

Dati elaborati dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, riportati da QuiFinanza lunedì 14 settembre 2026.