Il Cap è una clausola aggiunta a un prestito indicizzato all’Euribor: fissa un livello massimo, stabilito nel contratto, che il costo del denaro applicato alla rata non potrà mai superare. Nel 2026 quella protezione costa relativamente cara, perché lo spread aggiuntivo assorbe gran parte del risparmio rispetto al tasso fisso. Il meccanismo, però, resta semplice.

Fino al raggiungimento del tetto, la rata si muove come in un variabile ordinario, seguendo l’indice di riferimento verso l’alto o verso il basso. Una volta toccata la soglia massima concordata in contratto, la rata resta bloccata anche se il parametro di mercato continua a salire. È qui che interviene il prezzo della garanzia.

Le banche fanno pagare questa garanzia con uno spread aggiuntivo: il minimo applicato è uno 0,20% in più sul tasso, il massimo può arrivare a uno 0,50%, secondo quanto riportato da Money.it. Con il tasso sui depositi della BCE fermo al 2,25%, un variabile puro parte oggi da un livello vicino al 2,40 per cento. I fissi migliori del mercato vanno invece dal 3,10 al 3,25 per cento.

Lo scarto tra le due tipologie è quindi di 0,70 punti percentuali. Aggiungendo il costo del Cap, il vantaggio residuo rispetto al fisso scende a un intervallo di appena 0,20-0,40 punti percentuali. Su un finanziamento da 150.000 euro, quella differenza equivale a un risparmio di appena 25-30 euro sulla rata mensile.

C’è un secondo limite, meno visibile dello spread. La soglia del tetto viene spesso fissata due o tre punti sopra il livello di partenza, quindi prima che la protezione scatti la rata può già essere salita in modo consistente. Chi sceglie questa formula proprio per limitare i rincari rischia comunque di attraversare mesi di aumenti pesanti prima che il blocco entri in funzione.

Lo scambio è preciso. Se l’indice di riferimento risalisse in modo marcato, il costo aggiuntivo pagato per il tetto perderebbe rapidamente senso. Il variabile protetto si avvicinerebbe al costo del fisso, senza offrirne la stabilità totale. Se i tassi restano fermi o scendono ulteriormente, il calcolo si ribalta. La formula continua a garantire una rata più leggera di quella fissa, anche se di poco.

Il fisso resta la scelta di chi cerca certezza assoluta sul bilancio familiare per tutta la durata del prestito. Il variabile puro conviene a chi ha margine per assorbire un rialzo, perché offre il risparmio più alto quando i tassi sono bassi, ma nessuna rete di protezione se salgono. Il Cap si colloca in mezzo.

Chi ha un mutuo in scadenza o sta per accenderne uno nuovo dovrebbe chiedere alla banca la soglia esatta del tetto proposto. Conviene confrontarla con lo scenario di tasso più sfavorevole che si è disposti a sostenere, prima di accettare uno spread più alto per una protezione che, ai livelli attuali, interviene solo in caso di rialzi importanti.

Dati e confronto tra tassi riportati da Money.it nell’articolo pubblicato il 19 agosto 2026.