L’Agenzia delle Entrate ha avviato una campagna di controlli. Notifica avvisi di accertamento catastale a chi ha frazionato la propria abitazione prima di ristrutturarla, per ottenere un plafond di spesa più alto. Il bersaglio sono le divisioni catastali realizzate con la procedura Docfa nei mesi che precedono l’inizio dei lavori, quando il proprietario sa già quale intervento farà e quanto vuole portare in detrazione.

Ogni bonus edilizio ha un proprio tetto di spesa e quel tetto si calcola in base a quante unità immobiliari esistevano prima che i lavori partissero. Per il bonus ristrutturazione il limite è 96.000 euro a unità, mentre il superbonus varia a seconda del tipo di intervento. Più unità risultano al catasto, più il proprietario può portare in detrazione, anche se l’immobile fisico resta identico.

Un caso tipico aiuta a capire la portata dell’operazione. Una casa con garage e soffitta, considerata un’unica unità, avrebbe diritto a un tetto di 50.000 euro per il cappotto termico. Bastano due passaggi catastali per trasformare garage e soffitta in due unità distinte. Il proprietario ottiene così tre plafond invece di uno: la spesa massima detraibile sale a 150.000 euro, il triplo, senza che sia cambiato un solo muro dell’abitazione.

È proprio questo scarto tra la carta e la realtà a finire sotto la lente del Fisco. Una nuova unità immobiliare, per essere riconosciuta come tale, ha bisogno di due requisiti: autonomia funzionale, cioè ingressi, spazi e impianti che permettano di usarla in modo indipendente, e autonomia reddituale, cioè la capacità di generare un proprio reddito. Cantine, box auto e soffitte trasformate in unità autonome senza pareti divisorie, accessi separati o impianti propri sono l’obiettivo principale dei controlli in corso.

Quando l’accertamento conferma che il frazionamento era solo formale, l’effetto non riguarda solo il catasto. Il numero di unità riconosciute torna quello originario, il tetto di spesa si riduce di conseguenza e la parte di detrazione che superava il nuovo limite diventa indebita. Il contribuente deve restituirla, con sanzioni e interessi aggiunti alla somma da versare. L’Agenzia non ha reso noto quanti avvisi siano già stati notificati né in quali regioni si concentrino i controlli: l’assenza di questi numeri rende difficile stimare quante ristrutturazioni siano coinvolte.

Non è la prima volta che l’amministrazione fiscale segnala il problema. Una circolare del 2020, la numero 30/E, aveva già indicato l’uso distorto dei frazionamenti come possibile terreno di verifica. Sei anni dopo, quell’avvertimento è diventato una prassi di verifica concreta: un segnale che l’Agenzia ha ormai gli strumenti per incrociare catasto e dichiarazioni fiscali su una scala più ampia rispetto al passato.

Chi ha frazionato un immobile negli ultimi anni per accedere a un bonus edilizio dovrebbe verificare fin da subito se le nuove unità catastali hanno davvero ingressi, impianti e accessi indipendenti. Se la risposta è no, conviene calcolare l’esposizione potenziale, tra detrazione da restituire e sanzioni, prima che arrivi l’avviso e non dopo.

Secondo quanto riportato da Money.it il 13 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate ha avviato controlli sui frazionamenti catastali collegati ai bonus edilizi.