Le indicazioni più recenti sul modello 730, diffuse dall’Agenzia delle Entrate e riportate da Money.it, stabiliscono che la trattenuta del 21% sugli affitti brevi non segue la stessa logica del reddito che rappresenta. Resta interamente a carico di chi è intestatario della Certificazione Unica. Vale anche se sulla casa ci sono più proprietari. La conseguenza pratica riguarda le famiglie che affittano un immobile in comproprietà tramite piattaforme come Airbnb e Booking.

Il punto debole è la differenza tra chi guadagna sull’affitto e chi, sulla piattaforma, ha il profilo di pagamento intestato a sé. Ogni comproprietario versa le imposte sulla propria quota di reddito, calcolata in base alla percentuale di possesso dell’immobile. La trattenuta che il portale applica finisce però soltanto sul codice fiscale legato alla Certificazione Unica, in genere quello di chi ha aperto l’account.

Un esempio aiuta a capire la portata del problema. Due comproprietari con una quota del 50% ciascuno incassano tramite la piattaforma un canone di 10.000 euro lordi in un anno. La Certificazione Unica arriva intestata a uno solo di loro, che si vede quindi trattenere in blocco 2.100 euro, il 21% dell’intero importo.

Quando arriva il momento della dichiarazione, entrambi i comproprietari inseriscono 5.000 euro a testa e versano ciascuno 1.050 euro come cedolare secca. Chi ha ricevuto la trattenuta alla fonte si ritrova con 1.050 euro di credito. L’altro comproprietario deve invece versare l’intera cifra di tasca propria, senza alcuno sconto sui 2.100 euro già incassati dal fisco sulla stessa casa.

La cornice normativa in cui si inserisce il caso è già di per sé complicata. Per chi affitta case brevi fuori da un’attività d’impresa organizzata, l’aliquota di favore del 21% copre un solo immobile. Dal secondo in poi la cedolare secca sale al 26%. Sui redditi del 2025 la presunzione di attività d’impresa scatta solo oltre il quarto immobile locato, ma dal 2026 la soglia si restringe. Lo sconto fiscale si applica solo a due unità immobiliari (la prima al 21%, la seconda al 26%), e chi ne affitta una terza deve aprire la partita IVA. Molti proprietari aspettano ancora istruzioni chiare. Nessuno sa bene come uscire dal regime quando si supera il limite.

L’obbligo per le grandi piattaforme di applicare la trattenuta alla fonte è partito nel 2024, prima su Airbnb e poi, un anno dopo, su Booking. Da allora la precompilazione del modello 730 ha accumulato inciampi: alcuni portali non hanno rispettato il termine del 16 marzo per mettere a disposizione la CU, lasciando dichiarazioni con canoni mancanti. In altri casi il documento è arrivato intestato a chi amministra l’account e non a chi incassa davvero l’affitto. Anche strutture che la legge esclude dalla trattenuta, come bed & breakfast e case vacanza che offrono servizi accessori, si sono viste applicare comunque la ritenuta, con i relativi canoni finiti sotto il regime sostitutivo per errore.

Le istruzioni più recenti spiegano anche come vengono trattati i dati che le piattaforme trasmettono al Fisco: i corrispettivi comunicati finiscono in automatico nel 730 con la cedolare secca già applicata. È l’opzione che nella maggior parte dei casi conviene di più a chi possiede l’immobile. Chi potrebbe invece sfruttare detrazioni e deduzioni resta comunque libero di correggere il modello a mano prima dell’invio.

Chi condivide la proprietà di una casa affittata sulle piattaforme dovrebbe verificare fin da ora a chi è intestata la Certificazione Unica, prima che arrivi il conto della prossima dichiarazione. Senza un accordo scritto tra comproprietari su come compensarsi la trattenuta già versata, chi non figura nel documento pagherà due volte la stessa imposta.

Secondo quanto riportato da Money.it, le indicazioni sono contenute nelle FAQ dell’Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione precompilata, pubblicate il 19 agosto 2026.